👉 Compras a un no residente? Así funciona la retención del 3% en vivienda
Comprar una vivienda en España parece un proceso sencillo… hasta que el vendedor no reside fiscalmente en el país. En ese caso, la operación tiene una obligación clave que muchos compradores desconocen y que puede traer problemas serios con Hacienda: la retención del 3% del precio de compra.
En este artículo te explicamos de forma clara qué es esa retención, a quién afecta, cómo se paga y qué riesgos asume el comprador si no se hace correctamente.
¿Qué significa comprar un piso a un español no residente?
Un español no residente es una persona de nacionalidad española que no tiene su residencia fiscal en España, normalmente porque:
- Vive y trabaja en el extranjero
- Pasa más de 183 días al año fuera de España
- Tributa en otro país
⚠️ Ojo: no importa la nacionalidad, importa la residencia fiscal.
Un español que vive fuera se trata fiscalmente igual que un extranjero no residente.
¿Qué es la retención del 3% y por qué existe?
Cuando se vende un inmueble en España por un no residente, la ley obliga al comprador a retener el 3% del precio de la compraventa e ingresarlo en Hacienda.
👉 Esta retención:
- No es un impuesto adicional
- Es un pago a cuenta del impuesto del vendedor
- Garantiza que la Agencia Tributaria pueda cobrar la posible ganancia patrimonial
En la práctica, el comprador actúa como recaudador de Hacienda.
¿Quién está obligado a retener el 3%?
La obligación es exclusiva del comprador.
No es del notario - No es de la inmobiliaria - No es del asesor del vendedor.
👉 Si compras y el vendedor es no residente, tú respondes.
¿Cómo se calcula la retención del 3%?
Muy sencillo:
Precio de compra × 3%
Ejemplo:
- Precio de la vivienda: 200.000 €
- Retención obligatoria: 6.000 €
Ese importe:
- Se descuenta al vendedor en el momento de la compra
- Se ingresa en Hacienda por el comprador
¿Cómo y cuándo se paga esa retención?
El comprador debe:
- Presentar el modelo 211
- Ingresar el 3% retenido
- Hacerlo en un plazo máximo de 1 mes desde la firma en notaría
Una vez presentado:
- El comprador queda fiscalmente protegido
- El vendedor puede regularizar su situación
¿Qué debe hacer el vendedor no residente?
El vendedor deberá presentar el modelo 210, donde:
- Calcula la ganancia o pérdida patrimonial
- Descuenta el 3% ya retenido
Pueden darse dos casos:
- 🔁 Sale a devolver → Hacienda devuelve parte o todo el 3%
- 💰 Sale a pagar → El 3% se descuenta del importe final
¿Qué pasa si el comprador no retiene el 3%?
Aquí viene el riesgo importante.
Si no se practica la retención o no se ingresa correctamente:
- Hacienda puede reclamar el 3% al comprador
- Se aplican recargos, intereses y sanciones
- Aunque el comprador ya haya pagado todo al vendedor
👉 Es decir: puedes acabar pagando dos veces.
Errores frecuentes en este tipo de operaciones
En Masmetros vemos a menudo:
- Compradores que desconocían la obligación
- Operaciones cerradas “de buena fe”
- Retenciones mal calculadas
- Presentación fuera de plazo del modelo 211
Todos estos errores son evitables con una buena planificación previa.
Consejo Masmetros antes de comprar
Cuando compras una vivienda, no solo compras metros cuadrados:
compras también obligaciones fiscales.
Si el vendedor es no residente:
- La retención del 3% es obligatoria
- No es negociable
- No hacerla correctamente puede salir muy caro
En Masmetros revisamos este punto antes de firmar, para que la compra sea segura y sin sobresaltos posteriores.
Fuente
Información basada en la normativa fiscal vigente y criterios de la Agencia Tributaria, adaptada y explicada para compradores de vivienda en España.
